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重購退稅

土地所有權人出售或被徵收之自用住宅用地,自耕之農業用地或經主管機關核准遷移之自營工廠用地等,於2年內重購土地且合乎土地稅法第35條之規定,則可申請就其已納土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。
但於五年內不得移轉或改作其他用途(戶籍他遷或供人設籍,或公司登記等),否則退款必須再繳回。因此,如果要將戶籍遷離重購土地,可以於當時留下所有權人的配偶或直系親屬中任何一人的戶籍不遷,或者在當事人戶籍他遷時,提前將任何一位直系親屬或配偶的戶籍遷入,即可避免被追繳原退還土地增值稅的命運。
唯適用重購退稅規定需出售及購買之房屋土地所有權人為同一人,自用住宅用地重購退稅,其申請地點應向原來出售土地的主管稅捐稽徵機關辦理,申請期限如為先賣後買者,應於重購後申請,先買後賣者,則於出售後申請,且屢賣屢退土地增值稅「重購退稅」,無次數限制,即退稅後的5年內可再買新屋(或賣屋),再申請退稅。此地價高低比較係以地價比較,非坊間所言之買高賣低,而是以出售當次之公契金額扣除已納增值稅額與買次公契金額之比。
出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。
同時出售多處自用住宅用地,只要符合要件,可申請重購退稅。
 
 
 
重購自用住宅申請退還增值稅之條件:
原出售土地及新購土地所有權人同一人, (承買登記名義人必須與出賣時的登記名義人相同始可適用)。例如,以夫(或妻)名義登記的土地出售後,重購時仍須為夫(或妻)的名義。
土地出售後二年內重購或先買土地二年內再出售土地,期間必須在二年之內,且先買後賣或先賣後買皆可。但在民國78年10月30日以前,所重購土地退還土地增值稅只能適用先賣後買。
自用住宅用地出售或被徵收後,另行購買都市土地未超過三公畝(90.75坪)部分或非都市土地未超過七公畝(211.75坪)部分,仍作自用住宅用地者。
辦竣自用住宅用地登記(即戶籍必須設籍於該地,所有權人,配偶,直系親屬), (子女,父母皆可)
出售前一年未供營業使用或出租行為,即於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者不適用之。
新購土地,應辦理自用住宅用地地價稅優惠稅率,經核准按自用住宅課徵地價稅。
自轉移日起五年內不得轉移,變更用途或營業行為。
新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
自營工廠 (指工業用地上有廠房,必須有生產事實才符合條件),自營工廠用地出售或被徵收後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地建廠者。
自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。
 
 
 
至於原土地是否為自用住宅用地,則可依下列則認定之:
出售土地時按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
出售時未按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,但該土地在出售前係按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
若地價稅亦未按自用住宅用地稅率課徵者,經稽徵機關查明符合<土地稅>第34條第1項(面積要件)及第2項(出售前一年內未曾供營業使用或出租要件)且合於同法第九條規定者(本人、配偶、直系親屬辦峻戶籍登記)。若符合上述任何一種,即可認定為自用住宅用地。
 
 
 
※退稅金額實例:
新購土地地價 - ( 出售土地地價 - 已繳土地增值稅 ) = 差額
例一: (土地面積 * 當年公告現值)
※購入價 > = 出售價 (皆可退稅)
新購之土地款為300萬,出售之土地款為140萬,繳納增值稅$40萬
300萬 - ( 140萬 - 40萬 ) = 200萬,則增值稅可退全額40萬。
新購之土地款為40萬,出售之土地款為90萬,繳納增值稅$20萬
40萬 - ( 90萬 - 20萬 ) = -30萬,故增值稅無法退稅
新購之土地款為80萬,出售之土地款為90萬,繳納增值稅20萬
80萬 - (90萬 - 20萬 ) = 10萬,則可退稅額10萬
 
退抵金額計算方法
◎計算退稅金額=新購土地申報移轉現值-(出售土地申報移轉現值-土地增值稅)
◎實際可退稅金額,若
退稅金額 >土地增值稅 →原繳交的土地增值稅可全數退回
退稅金額 <土地增值稅 →可退回計算得出的退稅金額
退稅金額<0→不退稅
 
申請土地增值稅重購退稅應備文件
 
原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本1份
新購土地向地政機關辦理登記之契約文件影本1份
原出售土地增值稅繳納收據正本
新購土地增值稅繳納收據影本( 或新購土地增值稅繳款書第八聯影本)
新購土地按自用住宅用地稅率課徵地價稅核准函影本1份
新購土地之地上建築改良物所有權狀影本1份
原出售土地前一年內無租賃情形申明書1份
原出售土地所在戶籍資料1份(戶籍謄本或戶口名簿影本)
原出售土地之建築改良物證明文件1份
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